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伪造消防意见书、千亿销售梦碎,房企黑马蓝光发展陷困局

2019-05-17 15:46:54 | 来源: 西餐

昆明市政府一纸关于蓝光子公司违规操作的公告,把蓝光发展这个“四川地产一哥”拉到了舆论的风口浪尖。

千亿梦碎、子公司带病赴港IPO,问题不少的蓝光发展,黑马姿态还能保持多久?

项目竣工验收无效

4月4日,昆明市政府网站发布一则公告,通报昆明长颐房地产开发有限公司伪造《消防验收意见书》,因此,涉事项目蓝光天悦城(又名水岸公园)悦秀苑、悦水苑竣工验收无效。

公开资料显示,这两个项目已在2017年获得预售证,计划今年交房。据蓝光发展年报披露,昆明蓝光天悦城总建筑面积为28.3万平方米,截至去年年末,该项目已预售总面积为22.6万平方米。

天眼显示,昆明长颐房地产开发有限公司为蓝光发展下属子公司,由蓝光发展间接一支开箱视频火爆网络 万茜的生日礼物竟然是……持有100%股权,主要负责蓝光在云南地区房地产项目的开发建设。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对媒体表示,“对于此类企业来说,类似意见书存在伪造情况,说明其对于地产开发纪律非常漠视,实际上说明开发过程非常混乱,也容易让人怀疑其他开发领域也有造假的嫌疑。所以本身影响很大,基本上说明地方项目公司非常混乱,而且后续此类企业能否在昆明继续接手项目,也是有很多不确定性的。”

蓝光发展官方页面显示,目前,蓝光在昆明共有6个项目。蓝光2018年年报显示,仅天悦城项目截至去年底已经竣工,其余仍在新开、在建等状态。

千亿目标未能达成

蓝光发展是在四川成长起来的房企,于2006年开始全国化布局,此后扩张迅速,逐为什么“流通驱动”的工业互联网会更有力量?渐从区域龙头成长为全国性的房企黑马。截至2018年末,蓝光已经在全国布局超过50个城市,累计开发项目超过300个。

2018年初,蓝光发展给自己定下了800-1000亿的合同销售目标,外界也都认为,2018年会是蓝光跨过千亿门槛的关键年,但最终,年报显示,2018年蓝光发展的销售金额仅为855亿。

然而,让蓝光着急的,不仅是千亿目标没达成,2018年,蓝光发展近年来让房企同行为之艳羡的高增长,也一并落空。

根据年报,去年全年,蓝光发展业务的同比增速为47%,远低于2017年的93%。

销售业绩的重要性远远不止作用于达成目标、提高行业排位,大规模住宅销售带来的回款,直接关系着房企的资金安全,对于负债高企的房企来说尤甚。

公开资料显示,2015年上市以来,蓝光发展利用上市平台大量融资,2015—2017年,公司净负债率从109.16%飙升至154.47%。

年报显示,截至2018年末,蓝光的融资总额高达569.6亿元,平均融资成本7.54%,较2017年的7.19%有所上涨,在行业内也处于较高水平;公司一年内到期借款关税上调一个多月后 这些美国系汽车涨价了吗?共计144.8亿元;年内资本化利息金额高达24.8亿元。

值得注意的是,截至2018年末,蓝光还有近40亿的永续债工具。永续债无固定期限、含发行人赎回权,因为在会计处理上被列为权益工具,所以能够有效降低公司的负债率指标,所以受到负债一向较高的房企们青睐,但永续债的票面利率会随着期限不断跳升,从而给债务方造成越来越沉重的付息负担。

因为回款的增加,蓝光发展18年末账上货币资金达到252亿元,可以覆盖一年内到期借款,使蓝光的资金链不至过分紧张。但年报暴露的土储不足问题,却让人对蓝光的销售后劲捏一把汗。

据年报数据,公司目前土地储备建筑面积为1455万平方米。有业内人士分析,按照2018年的销售均价计算,土储货值约为1551亿元,不到2018年销售额的2倍,土储货值捉襟见肘,按行业平均去化率50%-60%计算,2019年蓝光也难以实现它梦寐以求的千亿梦想。

子公司“带病”上市

也许意识到留给地产主业的时间不多了,蓝光近年开始全面发力多元业务,拆分子公司赴港IPO就是其中的重要环节。

去年中,蓝光在半年报中表示,为充分发挥公司多元化产业布局,创建新的资本平台,公司2018年启动了下属两家子公司嘉宝股份、成都迪康药业的H股分拆上市计划。

其中,嘉宝股份已经不是第一次亮同盾科技完成超一亿美金融资 招商局资本等机构领投相资本市场了。嘉宝股份主要专注于物业服务,目前已进驻全国 60 余个城市,在管项目 400 余个,在管理面积约6063 万平方米。2015年12月,嘉宝股份还挂牌新三板,最终在18年摘牌。

从新三板到港交所,过往的“买买买”给嘉宝股份带来隐忧。

招股书显示,2016年至2018年,嘉宝股份忙于收购资产:

2016年,以1.04亿元收购国嘉物业; 2017年,先后以6000万元、2400万元收购杭州绿宇76%的股权、上海真贤80%的股权;此外Wind数据显示,嘉宝服务还向重庆嘉宝增资1500万元,拿到了后者2.25%的股份; 2018年,又分别以5200万元、3500万元、230万元收购成都东景65%的股权、泸州天立70%的股权及成都全程全部股权。

频繁的收并购迅速扩大了嘉宝的商业版图的同时,也带来了沉重的营收压力和负债压力。

财报显示,嘉宝股份的毛利率从2017年的36.4%减至2018年的33.2%,净利润增速也由2017年的82.35%降至2018年的59.68%。

大规模资金流出,让嘉宝股份偿债压力陡增,其资产负债率从2017年的58.6%上升至2018年的63%,流动比率也从2017年的1.34倍下降到2018年的1.17倍。

此外,嘉宝股份还存在业务覆盖区域过分局限的问题。嘉宝股份通过并购增加外部合作,进入华东长三角地区,但大部分业务仍然集中在四川省,这不可避免的导致了渠道和收入利润的单一。

目前,不少龙头房企都在全国范围内全面发力物业服务,例如碧桂园、中海、万科等。嘉宝股份是否能在劲敌四伏的情况下杀出重围还有待时间的验证。

来源:易简财经

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